Quando a assembleia pode ser impugnada?
Impugnação de Assembleia de Condomínio é uma dúvida constante entre os moradores, então segue aqui dúvida da Dulce Maria Werlich:
No grupo do facebook LINKSHome Síndicos e Condôminos Felizes
Boa noite ,alguém pode me ajudar sobre assembleia pra eleição de síndico?, se o sindico não respeitar o prazo pra colocação do edital de convocação da assembleia onde a convenção diz que tem que ser colocado 8 dias antes mas não for colocado a assembleia pode ser impugnada?
Sim Dulce, este é um dos motivos que podem levar a impugnação da assembleia. Veja os detalhes:
Assembleias têm uma série de normas explicando como realizar, tanto no Código Civil como na Convenção dos condomínios, em relação à convocação e às votações.
Se alguma regra não for respeitada, a assembleia (e suas decisões) podem ser anuladas por uma assembleia seguinte, ou por decisão judicial.
Do mesmo modo, uma assembleia ou uma decisão judicial podem anular ata que não seja fiel a tudo o que foi discutido e votado. Portanto, a transcrição da ata deve ser algo levado muito a sério, sua conferência e inclusão de tudo que foi discutido de forma resumida.
Leia o texto abaixo para mais detalhes.
Evitando a Impugnação de Assembleia de Condomínio:
Como evitar a impugnação?
Fazer uma lista de presença com os dados (nome completo e unidade) de todos os condôminos e assinatura dos presentes.
Fazer uma ata clara e objetiva, respeitando a seqüência dos acontecimentos da reunião.
Não deixar de lançar em ata discussões ou decisões importantes, pois estes podem ser relevantes e a sua omissão em ata pode determinar sua anulação.
Os itens discutidos devem ser especificados, bem como o que foi deliberado sobre cada um.
A ata deve estar de acordo com o que foi deliberado, sem nenhum acréscimo ou negligência. É assinada pelo Presidente da Mesa e pelo secretário.
Não é preciso alongar-se muito sobre cada assunto, nem registrar todos os comentários realizados. São suficientes o registro dos assuntos, do que foi resolvido e dos eventuais protestos de quem o fizer questão.
Enviar uma cópia para cada condômino.
A antiga Lei dos Condomínios (4591/64) determinava que a distribuição da cópia da Ata aos condôminos fosse feita em um prazo de até 08 dias.
Com o advento do Novo Código Civil (atual Lei dos Condomínios), esta obrigatoriedade não foi mantida. Sendo assim, prevalece o que estiver determinado na convenção do condomínio. A convenção sendo omissa, recomenda-se respeitar o prazo de oito dias previsto pela Lei 4591/64. O não atendimento da entrega da ata aos condôminos em prazo razoável, implica no comprometimento do princípio da transparência, o qual quando atingido, pode levar a insatisfação e desconfiança dos condôminos.
Registrar ata de assembleia em cartório é obrigatório?
Não é obrigatório seu registro em cartório, a não ser que assim determine a Convenção do seu condomínio. Se as decisões que ela contém foram aprovadas com os quoruns e procedimentos corretos, ela já tem valor legal para os condôminos. (Fonte: Secovi)
Deve ser mantida no Livro de Atas do condomínio, pelo menos por 5 anos, em poder da administradora ou do síndico. Como qualquer documentação do condomínio, deve estar sempre disponível a qualquer condômino.
Cuidados para não impugnação de assembleia
Para evitar impugnação de assembleia:
Deve-se aguardar a segunda convocação para começar a reunião.
Discutir e relatar em ata toda a pauta da assembleia em itens e por ordem de assuntos
Convocar todos os condôminos dentro das normas previstas na Convenção. Se a Convenção não mencionar o prazo, aconselha-se dez dias antes da realização da Assembleia.
O edital de convocação deve ser exposto em local de ampla circulação no condomínio. Pode também ser distribuída uma notificação para cada unidade.
É importante que todos os condôminos estejam cientes da convocação. Se apenas um não for notificado, a assembleia pode perder a validade.
A convocação deve deixar claro o motivo da Assembleia. Se a convocação se refere a “Assuntos gerais”, estes só podem ser discutidos. Para serem votados, os assuntos devem estar explícitos na convocação.
Código Civil
Primeiramente para evitar a Impugnação de Assembleia de Condomínio, deve-se respeitar para cada assunto a votação mínima disposta pelo Código Civil. Observando sempre que quando ocorrer choque de normas entre a Convenção e o Código Civil, vale o disposto neste último.
As obras necessárias são as prioritárias, que envolvem riscos e devem ser decididas não importando o número de presentes. Então, não aprovar obras necessárias com qualquer número de presentes, pode levar a impugnação da mesma. Deve-se respeitar a votação mínima de condôminos reunidos na assembleia, conforme disposto no Código Civil.
Outro ponto muito importante é listar na Ordem do Dia da convocação itens relativos à aprovação de cota extra ou despesa. Visto que é primordial informar os condôminos previamente do que se trata a assembleia. Para isto o síndico deverá listar todos os tópicos dos assuntos que serão tratados. Caso não seja feito, isso pode causar pedido de anulação da assembleia pelo condômino insatisfeito, que nada mais é do que a Impugnação de Assembleia de Condomínio.
Algum condômino poderá anular a assembleia caso fique sabendo que assuntos foram decididos os quais não estavam na pauta enviada previamente sobre a assembleia.
Portanto, todos devem saber por exemplo, que serão discutidas questões financeiras em uma assembleia, desde a convocação. Não tratar de assuntos financeiros em ASSUNTOS GERAIS.
Concluindo, deve-se discutir e relatar em ata toda a pauta da assembleia em itens e por ordem de assuntos. Muitos gravam o áudio da assembleia, para que seja mais fácil de criar a ata ao finalizar. Basta informar aos presentes que a assembleia será gravada em áudio.
Além de convocar todos os condôminos dentro das normas previstas na Convenção.
Como fazer impugnação de assembleia?
Como proceder para impugnar assembleia condominial?
Podem os condôminos insatisfeitos convocar assembleia, eles mesmos, desde que tenham a solicitação de ¼ de todos os condôminos. Através de um abaixo assinado onde após entregue a administradora irá conferir os nomes e RGs listados se são realmente dos proprietários das unidades.
A Impugnação de Assembleia de Condomínio é sempre judicial. Pode-se, entretanto, convocar outra assembleia para revogar as decisões anteriores, desde que feita nas formalidades previstas pela Convenção e pelo Código Civil.
Caso o síndico não convoque esta outra assembleia, se 1/4 dos moradores convocarem, a mesma tem valor e pode mudar decisões anteriores.
O condômino insatisfeito, se não conseguiu juntar ¼ dos condôminos para convocar assembleia, desejando anular as decisões de uma assembleia, deverá sempre se valer de uma ação judicial para que o juiz declare nula tal assembleia ou seja, realize a Impugnação de Assembleia de Condomínio.
A convocação deve ser para todos, pois se uma ou algumas pessoas deixarem de ser convocadas, a assembleia pode ser anulada judicialmente, ou revogada pela assembleia seguinte.
O que gera impugnação de Assembleia Condominial?
Listaremos aqui os ítens e condutas que geram Impugnação:
Permitir que condôminos inadimplentes votem. Muito cuidado quanto a isto, porque no tumulto do local super lotado é comum condôminos sairem antes da finalização da assembleia e passar seu cartão de votação a outros que ficam não importando se são inadimplentes. Apenas para reforçar sua posição. Então tão importante quanto entregar os cartões de votação na entrada é recolher de cada um que se retira do recinto.
Permitir o voto de representante sem procuração.
A procuração não precisa estar com firma reconhecida, desde que a Convenção assim não estabeleça.
A legislação não é clara sobre permitir ou não a participação de inquilinos em assembleias. Especialistas divergem sobre o assunto.
Impedir a eleição de síndico não condômino. O Código Civil estabelece que o síndico pode ou não ser condômino, sendo muito comum, hoje, a figura do síndico profissional. Portanto hoje em dia é muito comum síndicos experientes cuidarem de vários condomínios.
Mudar a Convenção com menos de 2/3 dos condôminos. Isso é ilegal e será decretado nulo. Portanto conferir sempre na entrada se o número de presentes é realmente das pessoas que são os proprietários das unidades, ou se representam os mesmos por procuração para evitar a Impugnação de Assembleia de Condomínio.
Aprovar obras voluptuárias – São aquelas que trazem embelezamento sem agregar utilidade ou necessidade – sem respeitar 2/3 de todos os condôminos.
Deixar de convocar, o síndico, reunião solicitada por ¼ dos condôminos.
Geralmente a Administradora é quem recebe esta tarefa do síndico, fazendo a convocação. Neste caso ela receberá a lista de abaixo assinados e convocará a assembleia.
Quer levar modernidade e eficiência ao seu condomínio?
O LINKSHome é uma aplicação que ajuda o síndico em sua gestão apoiando e gerando melhor comunicação.
Veja também o artigo sobre Condomínios e Finanças